תמ"א 38
תכנית תמ"א 38, היא תוכנית מתאר שנועדה לספק תמריצים הן ליזם והן לדיירים לחיזוק בניינים שאינן עומדים בתקן העמידות בפני רעידות אדמה, הכדאיות הכלכלית של התוכנית נמוכה מאוד, היזמים רוצים להרוויח כמה שיותר ולכן מציעים תוכניות שלא מקובלות על הדיירים, הדיירים חושבים שיוכלו לסחוט את הקבלן עד הסוף ולא מאשרים לו את התוכניות הביורוקרטיה ורעש האדמה הצפוי מתקרב ואיתו האסון הגדול
תמ'א 38 כפי שהיא מוצעת היום לציבור היא תוכנית מאוד בעייתית, או יותר נכון כמעט בילתי אפשרית, וזאת משום שהמדינה החליטה לא להשקיע שקל ובכל זאת לטפל בכ- 40% מהבניינים בארץ שאינם עומדים בתקני רעידת האדמה מישהו חשב מה כדאי לעשות בכדי להציל כמה שיותר בניינים מסכנת ההתמוטטות האורבת להם ברעידת האדמה הקרובה והליט שיציעו ליזמים ולקבלנים לפנות לועדי בתים ולשכנעם שתמורת חיזוק בניין המגורים שלהם הקבלן יקבל חינם אין כסף מהמדינה זכויות בנייה נוספות בבניין.
אז איך בכל זאת זה ישתלם לדיירים?, ראשית הדיירים יקבלו בניין עמיד לרעידות אדמה לפי התקן, ולכן היה סביר שכל הדיירים יסכימו, שנית רוב היזמים הלכו עוד יותר רחוק והציעו מעלית וגם שיפוץ החזית ואפילו לובי מפואר וכל השינויים הללו בסופו של דבר לפי שמאי מקרקעין יעלו את ערך הדירות בבניין, כך שכל הדיירים אמורים היו להיות מרוצים, אמרנו כל הדיירים, אך מסתבר שלא כולם, דיירי הקומות התחתונות טענו שאין להם שום שיפוי במעלית, המעלית משרתת את הקומות העליונות ולא רק שהם לא ישתמשו במעלית עוד יהיה עליהם לשאת מידי חודש בחודשו את עלות המעלית הביטוח והתיקונים. המתגוררים בקומות העליונות מנגד יטענו שאין להם שום רצון לקבל מעליהם שכנים חדשים.
זאת ועוד השיפוצים יגרמו לפגיעה קשה באיכות החיים של הדיירים במבנה לפחות במשך שנה אחת בה יערכו כל השיפוצים, יותר נכון זה כמו לחיות שנה באתר בנייה, לא לכל הדיירים זה מתאים, לא כולם מוכנים לסבול שנה בשביל שיפוץ קוסמטי חיצוני ושידרוג הבניין לתמ"א 38.
עד כה הצגנו את הצד של הדיירים אך ישנו גם הצד של הקבלן יזם, היזם אמור לקבל אישורים לבנייה נוספת בקומת העמודים או בקומות העליונות, אך בתמורה הוא מתחייב לחזק את המבנה בהתאם לתוכנית תמ"א 38 לשפץ את החזית ואולי להוסיף לובי ומעלית, בחשבון הסופי היזם חייב לבדוק את עלות השיפוץ מול הרווח המיועד מיחידות הדיור שבסופו של דבר ימכור באותו מבנה, והחשבון פשוט מאוד באזורים בהם ערך הנדל"ן גבוה כמו מול הים, ברור שליזם ישתלם הרעיון, אך מה יקרה בפריפריה ובעיירות פיתוח שם מחיר הנדל"ן נמוך מאוד, הרי ברור שלא ימצא יזם שיסכים לבתע את תמ"א 38 באזורים אלו.
בהתרחש רעידת אדמה בארץ אנו צופים סדר גודל של עשרות אלפי הרוגים. ותוכנית המתאר תמ"א 38 לא תוכל לפתור את בעיית הבניינים שאינם עומדים בתקן רעידות האדמה. ממשרד התשתיות נמסר כי התחזית של תמ"א 38 התבססה על פוטנציאל של 100 אלף יחידות דיור לפחות. אך ההיענות בכל הארץ לא עולה על 1,000, עם ישראל מחכה שהמדינה תיתן לו ותעשה לו הוא לא מוכן להשקיע בעצמו את הכספים והזמן לשפר לעצמו את איכות החיים ולחיות בבטחה למול איום רעידות האדמה אבל גם אם המדינה תיתן לו תמריצים נוספים על התמריצים המוצעים בתמ"א 38, סביר להניח שעדיין מספר הפונים ליישום התוכנית יהיה מזערי.
שמאי מקרקעין העריך כי הפרויקט של תמ"א 38 משתלם רק במקומות ששווי הקרקע לפחות 12 אלף שקל למ"ר. והנתון הזה יפה רק לתל-אביב והסביבה. וגם לא בכל השכונות, כלומר ערי הפריפריה מופקרות לרעידות אדמה, כולל אלה שנבנו בקרבת מוקדי הרעש הפוטנציאליים בגליל ולאורך בקעת הירדן.
תמ'א 38 כפי שהיא מוצעת היום לציבור היא תוכנית מאוד בעייתית, או יותר נכון כמעט בילתי אפשרית, וזאת משום שהמדינה החליטה לא להשקיע שקל ובכל זאת לטפל בכ- 40% מהבניינים בארץ שאינם עומדים בתקני רעידת האדמה מישהו חשב מה כדאי לעשות בכדי להציל כמה שיותר בניינים מסכנת ההתמוטטות האורבת להם ברעידת האדמה הקרובה והליט שיציעו ליזמים ולקבלנים לפנות לועדי בתים ולשכנעם שתמורת חיזוק בניין המגורים שלהם הקבלן יקבל חינם אין כסף מהמדינה זכויות בנייה נוספות בבניין.
אז איך בכל זאת זה ישתלם לדיירים?, ראשית הדיירים יקבלו בניין עמיד לרעידות אדמה לפי התקן, ולכן היה סביר שכל הדיירים יסכימו, שנית רוב היזמים הלכו עוד יותר רחוק והציעו מעלית וגם שיפוץ החזית ואפילו לובי מפואר וכל השינויים הללו בסופו של דבר לפי שמאי מקרקעין יעלו את ערך הדירות בבניין, כך שכל הדיירים אמורים היו להיות מרוצים, אמרנו כל הדיירים, אך מסתבר שלא כולם, דיירי הקומות התחתונות טענו שאין להם שום שיפוי במעלית, המעלית משרתת את הקומות העליונות ולא רק שהם לא ישתמשו במעלית עוד יהיה עליהם לשאת מידי חודש בחודשו את עלות המעלית הביטוח והתיקונים. המתגוררים בקומות העליונות מנגד יטענו שאין להם שום רצון לקבל מעליהם שכנים חדשים.
זאת ועוד השיפוצים יגרמו לפגיעה קשה באיכות החיים של הדיירים במבנה לפחות במשך שנה אחת בה יערכו כל השיפוצים, יותר נכון זה כמו לחיות שנה באתר בנייה, לא לכל הדיירים זה מתאים, לא כולם מוכנים לסבול שנה בשביל שיפוץ קוסמטי חיצוני ושידרוג הבניין לתמ"א 38.
עד כה הצגנו את הצד של הדיירים אך ישנו גם הצד של הקבלן יזם, היזם אמור לקבל אישורים לבנייה נוספת בקומת העמודים או בקומות העליונות, אך בתמורה הוא מתחייב לחזק את המבנה בהתאם לתוכנית תמ"א 38 לשפץ את החזית ואולי להוסיף לובי ומעלית, בחשבון הסופי היזם חייב לבדוק את עלות השיפוץ מול הרווח המיועד מיחידות הדיור שבסופו של דבר ימכור באותו מבנה, והחשבון פשוט מאוד באזורים בהם ערך הנדל"ן גבוה כמו מול הים, ברור שליזם ישתלם הרעיון, אך מה יקרה בפריפריה ובעיירות פיתוח שם מחיר הנדל"ן נמוך מאוד, הרי ברור שלא ימצא יזם שיסכים לבתע את תמ"א 38 באזורים אלו.
בהתרחש רעידת אדמה בארץ אנו צופים סדר גודל של עשרות אלפי הרוגים. ותוכנית המתאר תמ"א 38 לא תוכל לפתור את בעיית הבניינים שאינם עומדים בתקן רעידות האדמה. ממשרד התשתיות נמסר כי התחזית של תמ"א 38 התבססה על פוטנציאל של 100 אלף יחידות דיור לפחות. אך ההיענות בכל הארץ לא עולה על 1,000, עם ישראל מחכה שהמדינה תיתן לו ותעשה לו הוא לא מוכן להשקיע בעצמו את הכספים והזמן לשפר לעצמו את איכות החיים ולחיות בבטחה למול איום רעידות האדמה אבל גם אם המדינה תיתן לו תמריצים נוספים על התמריצים המוצעים בתמ"א 38, סביר להניח שעדיין מספר הפונים ליישום התוכנית יהיה מזערי.
שמאי מקרקעין העריך כי הפרויקט של תמ"א 38 משתלם רק במקומות ששווי הקרקע לפחות 12 אלף שקל למ"ר. והנתון הזה יפה רק לתל-אביב והסביבה. וגם לא בכל השכונות, כלומר ערי הפריפריה מופקרות לרעידות אדמה, כולל אלה שנבנו בקרבת מוקדי הרעש הפוטנציאליים בגליל ולאורך בקעת הירדן.